부동산사이클 총정리

이번시간은 "부동산사이클 총정리"라는 제목으로 포스팅했습니다. 부동산사이클이란부동산 시장에서 볼 수 있는 특정 주기의 변동성과 흐름을 말하는데요 쉽고 자세히 설명했으니 유용한 정보 됐으면 좋겠습니다. 

부동산사이클 총정리

 

 

목차

1.부동산사이클이란?

2.부동산 가격 오를 징조들

3.집값오를때 매도자는 이렇게 하세요

4.집값오를때 매수자는 이렇게 하세요

 

1.부동산사이클이란?

부동산 사이클이란 부동산 시장엔 주기적으로 찾아오는 흐름을 말합니다.. 부동산 시장의 흐름을 대체적으로 살펴보면 확장 → 과열 → 수축 → 회복 네 단계로 나뉘고 반복되는데요. 더 세세히 나누면 확장 → 과열 단계를 부동산 상승 시기로, 수축 → 회복 단계를 부동산 하락 시기로 볼 수 있습니다. 

 

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이러한 사이클은 경제 상황, 금리, 인구, 정부 정책 등 여러 요인으로부터 영향을 받을수밖에 없습니다. 이러한 사이클이 발생하는 이유는 부동산은 적시성이 떨어지는 자산이기 때문인데요. 부동산은 수요와 공급이 비탄력적이기 때문에 가격 변동이 즉각적으로 이루어지지 않기 때문입니다. 

2.부동산가격 오를 징조들

○ 전세가가 오르고 있다.

전세 시장의 동향은 주택 매매 시장 시장에 큰 영향을 미치는데요. 실수요자들이 주택 구입을 미루고 전세로 머무르게 되면 전세가율이 오르게 되고  전세가 또한 높아집니다.  매매가와 전세가가 가까워지면 갭투자 수요가 발생하는데요  갭투자는 시세 차익을 목적으로 매매가와 전세가의 차액 만으로 투자하는 방법을 말합니다.  실수요에 갭투자 수요까지 더해지면 매매 가격은 상승할 가능성이 높아집니다. 

○ 한국은행 기준금리가 낮아진다.

집을 살 때 현금만으로 사는 사람은 거의 없을텐데요. 보통 자신의 연봉 몇 년 치를 대출받아 비싼 집을 구입하게 되죠. 그렇다면 집을 살 때 받게되는 주택담보대출의 금리를 주목해야합니다. 

주택담보대출 금리가 2~3% 내외로 낮을 때 집을 사면 가장 좋은데  대출 이자에 대한 부담이 낮기 때문이죠. 대출 금리는 한국은행 기준금리를 따라가게 되어 있습니다.  때문에 기준금리가 하락하면 부동산 시장은 상승장에 올라갈 가능성이 클수밖에 없죠. 대출 이자에 대한 부담이 상대적으로 낮아지니 주택담보대출을 이용해 집을 구입하려는 사람들이 많아질 수 있기 때문이에요


○ 정부의 부동산 정책이 완화된다.

정부의 부동산 정책도 시장에 영향을 미칩니다. 정부가 부동산 규제를 완화하면 사람들은 더 좋은 조건과 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있다는 기대를 가지게 되겠죠.보통 대출 규제를 풀어주는 것을 시작으로, 정부가 지원하는 정책 대출 상품 제공, 양도세 특례법 시행, 토지 거래 허가제 해제 등의 규제 완화 조치가 발표되는데요. 이러한 정부 정책의 변화는 주택 구매 수요자를 증가시키게 되고  부동산 시장의 상승장을 이끌 수 있게 돕습니다. 이와반대로 전세가가 내려가고, 한국은행 기준금리가 오르고, 정부 부동산 정책 규제가 강화되는 현상이 시장에 나타나면 부동산 시장이 하락장으로 전환될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

3.집값오를때 매도자는 이렇게 하세요

○ 시장조사 및 주택 가격 설정 하세요: 현재 보유하고 있는 주택이 위치한 지역 내에서 최근 거래된 부동산 가격을 조사해서 시장 가격을 파악하는것이 좋습니다. 부동산 전문가나 공인중개사분들의 도움을 받아 적절한 매도 가격을 설정할 수 있으니 참고해줏요

 

○ 적정 매도 시점 선택 하세요: 부동산 시장에서의 가격 추이를 주시하면서 적정한 매도 가격을 확보할 수 있는 시점을 예측해보세요. 금리 등 경제 지표나 정부가 발표하는 부동산 정책 변화 등을 고려해 최고점에서 매도할 수 있도록 계획하는것을 추천드립니다.

 

○ 집 상태 개선하세요: 부동산 가치를 높이기 위해 수리나 개선 작업을 진행하는데요.여러분도 그렇다시피  깔끔하고 매력적인 상태를 유지해 집을 사려는 사람이 방문할 때 좋은 인상을 주잖아요?

 

○ 협상 준비하세요: 매수자와의 협상에서 유리한 위치를 차지하기 위한 협상 전략을 준비해야합니다. 
또는 여러 매수자들에게 매물을 적극적으로 보여줘서 최상의 조건을 제시한 분과 거래를 진행할 예정이라 알리고, 매수자들이 더 좋은 조건을 제시하도록 유도할 수도 있습니다. 부동산 거래는 가격이 딱 정해져있지 않아 심리전이 매우중요합니다. 인간은 이성적이지만 또한 감성적 존재라는것 잊지마세요. 그리고 꿀팁을 드리자면 시간에 여유를 두고 협상하는 것이 좋습니다. 급하면 되던일도 그르칠수 있습니다.

 

4.집값오를때 매수자는 이렇게하세요

○ 예산 계획 수립 하세요: 현재 재정 상황을 꼼꼼하게 검토해주세요. 모아둔 돈이 얼마인지, 은행에서 대출을 받아야 할 경우 LTV와 DSR 등 한도를 고려해서 가용할 수 있는 금액이 얼마인지 파악해주세요. 대출금을 매월 갚아나가야 하기때문에  매월 소득에서 얼마 정도 대출을 갚는 데에 쓸 수 있는지 등을 미리 체크해주세요

 

○ 시장 조사 하세요: 관심있는 지역 후보군을 여러 곳 찾아보고 직접 방문해 가장 마음에 드는 지역을 선정해주세요. 해당 지역의 부동산 시장을 파악하기 위해 부동산에 방문해 공인중개사와 이야기를 나누며 동향을 파악하는 것이 가장 일반적인 방법입니다. 그리고 요즈에는 보다 편리하게 네이버 부동산, 아실 등 인터넷 서비스를 활용해서 최근 거래된 부동산의 가격을 미리 조사해가면 부동산과 대화를 나눌 때 더 알찬 정보를 얻을 수 있으니 참고해주세요.

 

○ 우선순위 설정 하세요: 자신에게 가장 중요한 요소가 무엇일지 우선순위를 매겨보는 겁니다. 직장과의 거리, 집의 크기 및 방향, 주변 환경 등 내가 집을 살 때 가장 중요하게 여기는 것에 높은 우선순위를 매기는 것이 무엇보다 중요하다는거 잊지마세요.

 

○ 빠른 결단력을 가지세요: 부동산 상승 시장에서는 경쟁이 치열할수 밖에 없죠. 왜 돈이걸린 문제인데 당연한거 아니겠습니까? 인기가 많은 집은 원하는 사람이 많기 때문에 빠르게 거래될 수 있어요.적합한 매물을 발견하면 빠르게 결정을 내릴 수 있어야 하고 필요한 경우 신속하게 계약을 체결하기 위해 가계약금 정도의 자금은 미리 준비하는 것을 추천드립니다.

 

○ 협상 전략을 짜세요: 매도자와의 협상에서 최대한 유리한 조건을 얻기 위한 협상 전략을 준비해야합니다. 
마음에 드는 매물이 하나만 있지 않다는 것을 매도자에게 알리는 것도 좋은 방법인데요.  실제로 마음에 드는 매물을 두세 곳 정해두는 것이 좋고, 여러 매물을 보고 있지만 이곳이 가장 마음에 드니 가격 조정을 시도해 예산 범위를 넘지 않도록 해야 해요.중개인에게 매도자의 상황을 넌지시 물어보고 파악하는 것도 꿀팁입니다. 만일 매도자가 급하게 집을 팔아야 하는 상황이라면, 매수자 입장에서 원하는 가격을 제시했을 때 받아들일 확률이 더욱 높아지겠죠?

이외에도 다양한 정보들도 있으니 참고해주세요~

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