LTV,DTI,DSR 총정리

 

부동산 대출을 받기위해서 알아야 하는 사항들이 많은데요. 그중 대표적인 3가지인 LTV,DTI,DSR에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다

 

LTV,DTI,DSR 총정리

 

 

 

목차

1.LTV,DTI,DSR

2.스트레스 DSR

3.주택담보대출 받기위한 상식

 

 

1.LTV,DTI,DSR

 

○  LTV

 

  - LTV는 집을 사기 위해서는 ‘주택담보대출'을 많이 받습니다. 내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는데요  이때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV(주택담보대출비율)라고 부릅니다.만약에  5억원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억원을 빌렸다면, LTV는 80%가 되는 겁니다

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○ DTI

 

  - DTI는 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표입니다. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱합니다. 보통  DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 여겨집니다

 

○ DSR

 

  - DSR은 자신이  가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 걸 말합니다.이 때에는 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출해줍니다.

2.트스레스 DSR

○ 2024년부터는 스트레스 DSR이 적용됩니다

  - 스트레스 DSR이란  무슨말일까요? 미래에 금리가 인상될 것을 미리 반영해서 일정 수준으로 스트레스 금리를 적용하는 걸 말합니다. 그렇기 때문에  일반 DSR을 적용할 때보다 대출 이자율이 높아지고 또한 그만큼 대출 한도가 줄어듭니다.여기서  더하는 이자율 폭을 ‘스트레스 금리’라고 합니다. 스트레스 금리는 기본 1.5%p~3%p 사이에서 정해집니다.

출처:금융위원회

○ 스트레스 DSR은 총 3단계로 진행됩니다.

  - 1단계는 2024년 2월 26일부터 8월 31일까지 은행권 주택담보대출에만 적용합니다 이때 스트레스 금리는 0.38%p*로 계산된 스트레스 금리(1.5%p)의 25%만 반영하는데요. 이에 따라서  2024년 상반기 차주별 주택담보대출 한도가 2~4% 줄어들 것으로 예상됩니다

  *매년 2회(상, 하반기)에 걸쳐 주기적으로 변경돼요. 추후 결정되는 스트레스 금리는 은행연합회 홈페이지에서 확인할 수 있어요.

 

  - 2024년 9월부터는 2단계 스트레스 DSR을 시행됩니다. 기본 스트레스 금리의 50%인 0.75%p로 가산금리를 올리고, 은행권 신용대출과 2금융권 주택담보대출까지 포함됩니다.  은행권의 수도권 주택담보대출에 대해서는 스트레스 금리를 0.75%p 대신 1.2%p로 상향 적용합니다.

 

  - 3단계는 스트리스 DSR은 2025년 7월 1일부터 적용될 예정입니다.이때 스트레스 금리를 100% 반영한다는 방침입니다. 참고해주세요

출처:금융위원회

○ 신용대출 받으려면 DSR을 알아야 합니다. 자신의 총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문입니다. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가게 대출 받을 수 없다는 이야기 입니다. 

  *전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외입니다

연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해주었지만,  필요한 돈이 1억원 이상이라면 DSR 40%내에서만 빌릴 수 있습니다. 상대적으로 연소득이 적은 청년층에 크게 영향을 끼치게 됩니다. 

※ 한도 높이기 위해서는: 연소득이 높아지거나, 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 되됩니다. 최근 나온 10년 만기 신용대출 등을 이용해서 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있습니다. 

 

 

3.주택담보대출 받기위한 상식

3.주택담보대추을 받으려면 알아야 할것들

 

①  규제지역과 비규제지역의 LTV가 다릅니다

 

  - 무주택자, 1주택자는 비규제지역에서는 최대 70%, 규제지역에서는 40~60%의 LTV가 적용됩니다

 

  - 부부합산 연소득이 9,000만 원 이하라면, 주택가격 9억 원 이하, 무주택세대주라는 조건 아래서 규제지역이더라도 LTV 70%까지 적용받을 수 있습니다. 대출 한도는 최대 6억 원이니 참고해주세요

 

  - 만약  생애 최초 구입이라면 규제지역 여부와 상관없이 집값의 80%까지 대출받을 수 있습니다. 주택 소재 지역이나 주택 가격, 소득과 관계없이 최대 6억 원까지 대출받을 수 있습니다

 

② 다주택자도 규제지역에서 주택담보대출을 받을 수 있습니다

 

  - 여태까지  다주택자는 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 수 없었습니다. 하지만  2023년부터 규제지역에서도 집값의 최대 30%까지 대출받을 수 있게 됐습니다 (LTV 0 → 30%). 비규제지역은 이전과 동일하게 LTV 60%가 적용됩니다

 

③ DTI는 지역에 따라 다릅니다

 

- 투기지역, 투기과열지구는 40% 적용됩니다 (서울 강남, 송파, 서초, 용산)

 

  - 조정대상지역은 50% 적용하고, 그 외에서는 60%가 적용됩니다

 

  - 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%로 완화됩니다.

 

 

④ DSR도 적용돼요

 

  - LTV, DTI 규제가 완화됐지만 1억 원 넘게 대출받을 때 DSR 40% 규제는 유지되는데요  2024년부터는 위에서 설명한 스트레스 DSR도 추가되기 때문에, 내가 받는 대출이 해당하는지 살펴봐야 합니다. 참고해주세요

 

이외에도 다양한 정보들도 있으니 참고해주세요~

 

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