부동산 매매 특약 총정리

이번시간은 "부동산 매매 특약 총정리" 라는 제목으로 포스팅했습니다. 간단한 내용을 포스팅했으니  보다 자세한 내용은 관련서적에서 찾아보는게 가장 좋은 방법입니다. 

 

부동산 매매 특약 총정리

 

 

1. 계약 해제 할때 위약금 내용

 

위약금 조항이 없다면  상대방의 단순변심으로 계약 해제를 하더라도 별도의 손해배상을 받기가 쉽지 않습니다. 

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2.매수한 주택으로 세 놓을때

매수자가 실입주하지 않는 경우에 새로운 임차인을 구해야 하기 때문에 이러한 점을 사전에 매도자에게 알리고 협조를 구해야 합니다

3.매수자가 잔금을 새 임차인으로 대신할때

 매수자에게 권한이 없기 때문에 새로운 임차인이 소유권이전등기(잔금) 후에 입주할 경우 매도자와 임대차계약서를 작성하고서  입주한 뒤에 매수자와 계약서를 다시 작성해야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다. 

4. 기존 임대차 매수자가 승계할 때

매수자는 계약 체결 시 해당 주택의 임대차계약서 사본을 받고 잔금 시에는 원본을 매도자에게 받아야 합니다.  그리고 명심할것은  다가구주택의 경우에 각 호실별로 임대내역(보증금 및 월세, 계약기간)을 모두 매매계약서에 기재해야 한다는점 잊지마세요. 

그러므로 임대 목적으로 매수할 경우 매매계약서를 작성할 때, 보험으로 ‘임대인 변경에 대한 임차인 동의서’ 또는 기존의 임차인과 ‘재계약서’를 바로 작성해놓는 것이 무엇보다 중요합니다. 

 

5.임차인 있는 집에 매수자가 실제 입주해야 할때

계약 당시에 해당 주택에 임차인이 거주하고 있는 경우에는  매수자가 실입주를 하기 위해서는 잔금 시까지 임차인을 쫓아 내야 합니다. 쫓아내는건 단어가 이상하니 내보내야 하는데요. 이때 누구의 책임하에 임차인을 내보낼지를 명확하게 해두는게 무엇보다 중요합니다 

 

6.'토지거래허가구역' 내의 주택일 때

소유권이전등기를 하기 위해서 토지거래허가를 받아야 하는 지역 내 주택이라면 계약서 특약 사항란에 허가 여부에 따른 향후 조치에 대한 내용을 반드시 기재해 놓아야 한다.

7.단독주택등 에서 대지면적에 대한 차이가 있을때

오래된 단독주택은 건물보다는 땅의 가치가 매매가에서 큰 비중을 차지하게 되는데요 그래서 ‘평당 얼마’라는 식으로 매매가가 정해지는 경우가 있습니다.  이때는 나중에  대지면적에 차이가 생길 경우 어떻게 해결할 것인지를 기재해 놓아야 합니다. 

8.부가세 관련 비용

보통  주택의 경우에는 부가세 문제가 없어 특별히 신경 쓸 부분이 없습니다. 그러나  상가주택의 상가에는 부가세가 발생하는데요  이때 부가세를 누가 부담할지에 대해 명확하게 기재해 놓아야 합니다.

9. 옵션과 관련된 사항들

최근 가전제품이 옵션으로 설치되어 있는 경우가 부지기수 입니다. 처음부터 빌트인되어 있던 제품이라면 관계없습니다만 매도자 입장에서는 자신이 살면서 나중에 설치한 제품이라면 해당 주택의 매매와는 별도라고 생각하는 경우가 꽤 많습니다. 그렇기 때문에  옵션에 대한 특약 사항을 명확하게 기재함으로써 분쟁을 미연에 방지하도록 하는것을 추천드립니다.

10.하자담보책임의 범위와 기간

집을 사자마자 하자가 발생한다면  매수자의 입장에서는 금전적, 정신적 피해를 받게 되는데요.  그때는  범위와 일정 기간을 정해서 최소한 그 사이에 발생하는 하자에 대한 책임을 매도자에게 지도록 하는 내용의 특약 사항을 기재해 놓는 것이 좋습니다. 

11. 현재 시설 상태에 매매계약일 때

‘현 시설 상태에서’라는 말이란  향후 매수자가 매도자에게 부동산의 사소한 하자에 대하여 책임을 물을 수 없다는 말과 동의어 인데요. 계약서 작성 전에 해당 주택의 시설상태를 확인하고 진행했기에 매도자의 고의가 아니라면 어느 정도 책임을 면할 수 있다는 조항이 될 수 있다는것 참고해주세요 

12. 제새공과금 과 기타 관리비 정산 관련해서 

일반적으로 공과금 정산 시점은 ‘잔금일(입주일)’ 입니다 상호 협의 하에 다른 날을 기준일로 정할 수도 있으니 참고해주세요

13. 잔금 지급 전에 리모델링에 관해서 

종종 잔금 전에 리모델링을 사유로 매매 목적물을 먼저 인수받는 매수자 중에서 새로운 흠집(하자) 등을 근거로 매매금액을 깎으려고 시도하거나 새로운 요구사항을 제시하는 경우가 있습니다. 매도자의 입장에서는 이러한 특약 사항을 미리 넣어놓음으로써 매수자의 새로운 요구사항을 자연스럽게 거절할 수 있도록 명분을 만드세요. 

 

이외에도 다양한 정보들도 있으니 참고해주세요~

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