중도금과 잔금 날짜 잡는법 총정리

중도금과 잔금 날짜 잡는법 총정리

 

 

 

목차

1.중도금 지급후 계약 해제는 힘들다

2.중도금 일정 유리하게 잡는법

3.잔금처리 일정은 6월1일 기준으로

4.매도인의 희망 잔금 날짜는 협상카드로

5."계약금"에 대한 오해

 

 

1.중도금 지급후 계약 해제는 힘들다.

 

사회에 첫발을 내딛거나 신혼부부의 경우 어느정도 경제적으로 여유가 생겨 집을 매매하는 일이 생기게 됩니다. 자신이 원하는 집을 발견하고 계약서 까지 작성한 후에 이제 '내집 마련'이라는 꿈을 이뤘다는 생각에 감격해 하늘을 날고 싶을 겁니다.

 

 

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하지만 우선 날기전에 중도금과 잔금을 어떻게 치를 것인지에 대한 계획을 세워야 합니다. 중도금과 잔금에 대한 계획을 제대로 세우지 않는다면 하늘을 날기는 커녕 땅에 쳐박힐수가 있습니다

 

대체적으로 중도금같은 경우는 1개월 이내에 치르는것이 관행이고 나머지 잔금은 2~3개월 뒤에 치르는것이 일반적입니다. 대부분 중도금이나 잔금을 정할때는 부동산관련 사업을 하거나 전문적으로 부동산관련 직종에 종사하지 않는이상 공인중개사가 조율해 주는 날짜나 또는 매도인이 원하는 날짜로 정하게 됩니다. 하지만 집을 사는 매수인이 자신의 상황과 조건에 맞게 자신에게 유리한 날짜로 정하는것이 중요합니다

 

민법 제 565조 1항을 살펴보면 이렇게 나와있습니다

당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지
교부자(매수인)는 이를 포기하고 수령자(매도인)는
그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다

 

여기서 말하고 있는 '이행에 착수'라는 말은 중도급 지급을 의미합니다. 중도급 지급 전까지 양측 다 계약을 체결할수 있습니다. 단 여기서 명심할것은 매수인 의사로 계약을 해제할 때는 계약금을 포기해야 하고, 매도인 의사로 계약을 해제할 때는 계약금의 배액(두배)을 상환해야 합니다

 

 

하지만 중도금이 지급되면 양쪽 당사자들은 상호 합의가 없는 한, 일방적으로 계약을 해제할 수가 없습니다. 법이 그렇습니다. 가장 극단적으로는 소송을 제기하여 재판으로 판결해야하는 여러 골치아픈 일들이 생기죠

그렇기 때문에 중도금을 치르는 날짜는 공인중개사가 정해준 날짜가 아니라 자신에게 유리한 날짜를 정하는게 중요합니다

 

2.중도금 일정 유리하게 잡는법

 

부동산 시장의 경기 상황에 따라서 매수인과 매도인의 상황이 달라질수 있습니다. 

 

매수인 우위시장

 

 부동산 시장의 경기가 좋지 않아서 가격이 정체해 있거나 떨어질 우려가 있을 경우에 최대한 중도금 날짜를 길게 잡는것이 좋습니다.중도금을 지급하기 전인데 부동산 가격이 계약금 이상으로 떨어지게 되면, 이미 지불한 계약금을 포기하는게 비교했을때 경제적으로 이득입니다

 

만약 내집마련이라는 꿈을 하루빨리 이루고 조급한 마음에 일단 계약을 했는데 물건에 대한 확신이 서지 않아서 생각할 시간이 필요할 때도 중도금 날짜를 최대한 길게 잡는것이 좋습니다. 이때 계약금은 최소로 조율해서 5%정도로 지급하는 것이 유리합니다

 

 

매도인 우위시장

 

부동산 경기가 좋아서  부동산 가격이 천정부지로 치솟을때 매수인 입장에서는 중도금 날짜를 최대한 짧게 잡는것이 무엇보다 중요합니다 

부동산 상승기에는 1~2개우러 사이에 심한 경우 10%~20% 이상 가격이 오를 때가 있으니까요

 

매매가 5억 원으로 계약금 5,000만 원을 지급하고 계약서를 작성햇다고 가정할때 중도금 지금 전 갑자기 집값이 신고가 행진을 이어가서 1억 원이 상승했을때 매도인 입장에서는 당연히 받은 계약금의 배액(두배)를 상환하더라도 5,000만 원이 남기 때문에 계약의 해제를 고려할 수 있습니다. 어느누구도 매도인에게 돌을 던질수 없습니다.  그리고 특약사항란에 " 중도금 지급일 전이라도 매수인이 원할 경우 미리 중도금을 매도인에게 지급할 수 있다'는 문구를 넣어두는 것도 좋은 방법중 하나이니 참고해 주세요

 

3.잔금처리 일정은 6월 1일 기준으로

 

날짜만 잘 잡아도 절세와 더불어 매매 가격도 깎을수 있습니다

매수인과 매도인에게 6월 1일은 매우 중요날 날짜입니다. 왜냐하면 바로 6월 1일은 부동산보유세 (재산세,종합부동산세)의 납부 의무자를 등기사항증명서상 매년 6월 1일자 소유자로 정하기 때문입니다

기준일은 '계약일'이 아니라 '잔금일(실제로 등기를 넘겨받은 날을 말합니다)'을 의미하므로 매수인은 소유권이전등기일을 6월 1일 이후로 하는것이 유리합니다. 만약에 6월 1일 이전으로 소유권이전등기를 했다면 소유자가 된 지 단 며칠밖에 되지 않았어도 해당 부동산과 관련한 보유세의 1년치를 전부 부담해야하는 억울한 상황이 펼쳐지게 됩니다.그렇게 때문에 매수인은 6월 1일 이후로, 매도인은 6월 1일 이전으로 잔금일 일정을 잡는것이 현명한 방법입니다

 

4.매도인의 희망 잔금날짜는 협상카드로

 

 

1.세금 관련 문제 걸려 있는지 확인하기

 

잔금날짜를 조율할때 종종 매도인이 계약 조건으로 잔금일을 지정하길 원하는 경우가 있습니다. 이때는 대게 세금 관련 해서 문제가 있거나 이사 갈 집을 미리 계약해 놓은 상태일 때가 대부분 입니다

가장 부담이 큰 세금은 양도소득세입니다. 매도인이 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서 정해진 날짜까지 집을 팔아야 하는 경우 매도인은 정해진 날짜 안에 잔금이 진행되어야 하기 때문에 매매가를 더 받는 것이 날짜를 맞추는 것에 더 비중을 도고 계약을 진해하게 됩니다

 

 

2. 이사 갈 집이 정해졌는지 확인하기

 

 

매도인이 희망 잔금 날짜를 못을 박아버린다면 자신의 집이 팔리지 않은 상태에서 마음에 드는 매물이 있어서 미리 계약해 놓았을 확률이 다분합니다. 잔금 날짜는 점점 다가오고 있고 자신이 살고 있는 집이 팔리지 않아서 정신적으로 초초함을 느끼게 됩니다

 

 

위에 언급한 두가지 경우에 해당한다면 매도인 입장에서는 정해질 날짜 안에 잔금이 진행되는게 당연히 유리하게 됩니다. 그렇다면 매수인은  두가지 사항을 무기삼아가 금액 또는 조건을 매주인에게 유리하게 조율할수있습니다. 키는 매수인에게 있으니까요.

 

5.계약금에 대한 오해

 

계약금에 대한 오해들중에 가장 흔하고 대표적인 3가지만 추려서 알려드리겠습니다

 

첫째, 계약근은 반드시 10%여야 한다

 

계약금은 관행상 10%라는 소리지 법으로 규정되어 있는것이 아닙니다. 그렇기 때문에 계약 당사자 간에 합의만 된다면야 10%미만으로 정해도 전혀 상관이 없습니다. 법에 저촉되는것이 아니니까요. 하지만 이와 반대로 매도인이 마음이 바뀔까봐 걱정이 되어서 (예를들어 위에 언급한 경기가 좋아서 부동산 가격이 오를때)는 계약금을 15%~20% 정하는 경우도 더러 있습니다. 일반적으로는 매매 대금을 지급하는 비율은 계약금(계약 체결의 증거) 10%, 중도금(계약 이행의 착수)40%, 잔금(계약 이행의 완료)50% 정도로 하는 것이 관행입니다. 그러나 이 비율 또한 앞서 말했듯 법으로 규정된게 아닙니다. 그건 매도인과 매수인 양쪾이 정할 문제입니다.

 

 

둘째, 24시간 안에 해약하면 계약금을 돌려받는다?

 

"24시간 안에 계약을 해약하면, 하루가 지나지 않아서 계약금을 돌려받을수 있다"라고 잘못 알고 있는 사람들이 꽤 있습니다. 계약금을 반환해달라고 떼를 쓰는 사람들도 있쬬. 하지만 이것은 법적 근거가 없는 무지의 주장입니다. 부동산 계약이라는 것은 매도인과 매수인 양쪽이 쌍방으로 의사결정을 내려 자유롭게 체결 하는것입니다.

일단 계약이 유효하게 체결된다면 계약한 내용에 따라서 양쪽 당사자들은 법적인 책임을 져야하죠.

 

법을 한번 알아보면 민법 제 565(해약금)에 따르면 계약을 체결하고 계약금만 지불된 상태이고 이행의 착수(중도금 지급) 전이라면 계약의 해제를 할 수 있다고 규정되어 있습니다. 계약 해지로 인하여 손해배상의 약정이 있다면 따르면 되는거고, 별도의 약정이 없다면 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할수 있습니다

 

 

셋째, 계약을 해제할 때 실제 지급한 계약금만 포기하면 된다

 

예를들어 매매가 10억 원짜리 아파트가 있고 계약서를 작성하면서 계약금을 10%로 정했는데, 이체 한도 등 매수인의 개인적인 경제사정으로 인해서 "계약금 1억 원 중 5,000만 원은 익일 오전 12시까지 매도인 계좌로 입금하기로 한다'라고 특약을 기재하고 계약서를 작성하는 경우가 있다고 가정할때 매수인의 마음이 변해서 계약을 해제할 때 이미 지금한 돈만 포기하면 된다고 잘못 알고 있는경우가 있습니다

하지만 사실을 그렇지 않습니다. 계약을 해제하려면 계약서에 기재된 금액 전액을 지급해야 하기때문에 포기할 돈은 5,000만 원이 아니라 1억원 입니다. 매도인의 경우에도 마찬가지로 똑같이 적용됩니다. 매도인도 지급받은 5,000만원의 배액상환인 1억 원이 아니라 계약서에 기재된 1억 원의 배액인 2억 원을 매수인에게 지급해야만이 계약을 해제할 수가 있습니다.

 

 

내집마련은 경제적 자유라는 평생의 과제중 절반을 해결할 만큼 큰 일이고 보람된 일입니다. 하지만 사소한 일때문에 일이 틀어질수가 있습니다. 그러니 꼼꼼하게 그리고 철처하게 시작부터 끝까지 잘 마무리 지어 행복한 내집마련 하시길 바랍니다. 

이외에도 다양한 정보들도 있으니 참고해주세요~

 

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